Projeto e construção de condomínios logísticos exigem afinação entre prazo, orçamento e viabilidade técnica

Um dos fatores fundamentais para o projeto de centros logísticos é a localização. Não apenas para determinar a atratividade do empreendimento para empresas que demandam serviços de armazenamento e distribuição, mas também para pautar o projeto do condomínio como um todo. Afinal, se a obra estiver localizada próxima de algum centro comercial já desenvolvido, o projeto de arquitetura pode se concentrar no core da operação, deixando de lado instalações acessórias voltadas à prestação de serviços, como casas lotéricas, lanchonetes e restaurantes, agências bancárias, oficina para os caminhões e até mesmo postos de combustíveis. Nesses casos, a implantação do centro logístico pode até vir a estimular o desenvolvimento comercial do entorno.

Outros itens básicos que costumam constar do projeto e que se localizam na área externa dos galpões são: prédios administrativos, salas de reunião, salas de serviço predial como manutenção, limpeza e jardinagem, área de apoio para caminhoneiros com sanitários, vestiários e salas de descanso, refeitório, ambulatório, pátio para manobra de caminhões e bolsões para estacionamento.

Com corredores mais estreitos, sistema autoportante de porta-páletes possibilita maior densidade de estocagemno CD da Cacau Show em Itapevi, São Paulo

Itens de segurança também são elementos que constam do projeto de um condomínio logístico. É preciso prever dispositivos como portarias blindadas, salas de segurança, alarmes, além de, eventualmente, sistema de eclusa para caminhões, conhecido como gaiola, e lombada antifurto com piso dilacerador.

Dadas todas as definições estritamente logísticas necessárias, o modelo de contrato para construção de condomínios logísticos geralmente se enquadra ou na categoria built to suit ou no chamado modelo especulativo. No primeiro caso, o cliente final, que ocupará as edificações após a conclusão, já é conhecido e todo o projeto e seu desenvolvimento se dá a partir de especificações definidas em conjunto com a construtora. No segundo, é preciso que o produto final seja flexível o suficiente para atender à diferentes – e desconhecidas – necessidades. Afinal, neste caso o empreendimento será ocupado por diferentes inquilinos ao longo de sua vida.

Até por isso o corriqueiro é que condomínios logísticos sejam formados por galpões modulares com, em média, 700 m² cada. Uma vez que quanto menos inquilinos maior o valor do condomínio para cada um, um dos desafios da arquitetura é restringir ao mínimo possível o tamanho dos galpões, aumentando o tamanho de módulos. Tudo para viabilizar o valor de condomínio, geralmente entre R$ 1,5 mil a R$ 3,5 mil/m² por mês, incluindo custos com segurança, manutenção, equipamentos e folha de pagamento.

Sistema autoportante permite a verticalização do sistema de armazenagem dos páletes no complexo da Bel Fix, em São José dos Pinhais (PR)

Terraplenagem estratégica
Em geral, a área do terreno é, pelo menos, duas vezes maior do que a área ocupada pelos galpões. Assim, a área ocupada por um condomínio logístico pode variar bastante,de cerca de 10 mil m² a 500 mil m².

Consequentemente, quanto maior a área do terreno, mais recursos consumirá a etapa de movimentação de solo. Logo, o ideal é optar por terrenos que, além de logisticamente favoráveis, exijam a movimentação de um volume de terra menor. Assim, a topografia é estratégica para a determinação da viabilidade de um empreendimento desse porte. Além disso, essa etapa preliminar avalia também a resistência do solo, e o ideal é que seja capaz de suportar fundações diretas e contenções naturais em talude com grama.

Se o terreno estiver localizado na beira de uma estrada, é preciso levar em consideração as exigências da concessionária. Em alguns casos é preciso construir vias marginais para aceleração e desaceleração, o que facilita e torna mais seguro o acesso ao condomínio. Outro ponto fundamental apontado pelo arquiteto Thiago Machado, coordenador técnico da TM² Planejamento e Projeto, empresa ligada à Retha Imóveis & Serviços, diz respeito aos aspectos ambientais. Se o terreno apresentar indícios de contaminação, o processo para a obtenção das licenças ambientais necessárias pode levar de seis meses a até mais de um ano. Numa situação como essa, a viabilidade comercial do condomínio logístico – geralmente uma obra bastante rápida – pode ficar bastante comprometida.

Após os surtos de crescimento recentes experimentados pelo segmento de galpões logísticos, especialmente aqueles próximos dos grandes centros, está cada vez mais difícil encontrar bons terrenos. Os que se mostram disponíveis, além de topografia acidentada, têm áreas de preservação permanente (APPs) maiores, restringindo a ocupação imobiliária.

Em geral, a construção desse tipo de empreendimento não apresenta grandes desafios operacionais. É na escolha dos sistemas construtivos que residem as decisões mais estratégicas. Na maioria dos casos, os sistemas construtivos utilizados variam pouco.

O que determina sua escolha é o tipo de terreno, o porte do empreendimento, o tempo de construção, as necessidades do entorno e o tipo de locação. As decisões precisam ser contextualizadas, pois, embora a alvenaria convencional possa custar até metade do preço de um painel alveolar, o prazo de execução da obra com um sistema de fechamento metálico pode ser reduzido em até 20%, por exemplo.

Pisos
Conforme a operação dos centros logísticos evolui, aumenta a exigência sobre os pisos industriais com relação à capacidade de carga, resistência à abrasão, durabilidade e planicidade. Também esse item ganhou importância estratégica para o empreendimento.

Afinal, se o armazém contar com estruturas autoportantes apoiadas diretamente sobre o piso e for operado por transelevadores, as cargas depositadas no solo serão bastante elevadas. Para aumentar a durabilidade, fez-se necessário reduzir a quantidade de juntas. Estima-se que 90% do custo de reparos de pisos industriais esteja concentrado na recuperação das juntas. Isso levou ao desenvolvimento de pisos de placas delgadas, com grandes dimensões livres de juntas.

Atualmente, há pisos executados em concretagem única com até 7 mil m² de área. Esse tipo de desafio exige o uso de equipamentos sofisticados, como bombas de concreto com lança de grande alcance, acabadoras sofisticadas e lasers screed, aparelhos para nivelamento.

Os pisos industriais também evoluíram com a introdução do conceito de F-numbers para planicidade e nivelamento. Se antes os índices obtidos não passavam de 25, atualmente é possível obter planicidade e nivelamento em valores de até 60 F-numbers. Com isso, houve ganhos em qualidade e em produtividade, sendo possível encontrar obras onde são executados até 1.500 m²/dia de piso.

Para ganho de resistência, o Brasil avançou muito no que diz respeito ao uso de fibras de aço e dimensionamento baseado no limite plástico dos materiais. Mais recentemente, o segmento de pisos industriais foi beneficiado com o advento de macrofibras importadas, compostas de fibras plásticas, geralmente de polipropileno. Estas trabalham com dimensionamento semelhante ao das fibras de aço e destinam-se a pisos para carregamentos leves e médios.

No caso dos piso industriais é possível optar por concreto simples, concreto armado com telas metálicas, concreto protendido e concreto reforçado com fibras. No primeiro sistema é o próprio concreto que resiste aos variados esforços aos quais o piso é submetido. Fácil de executar, tem muitas juntas e não tem resistência elevada, e não é recomendado para elevadas solicitações de suporte de carga. Geralmente, é utilizado em pátios de manobras.

Pisos de concreto armado com telas metálicas têm armaduras dimensionadas para resistir às tensões de tração. A depender da quantidade de armação, é usado em diversas aplicações. Comparado ao piso de concreto simples, sofre menos com efeitos de retração do concreto ou temperatura e deformações, sendo aplicado em solos com baixa resistência.

O concreto protendido viabiliza a construção de pisos com menor quantidade de juntas de dilatação, atingindo alta capacidade de carga mesmo com baixas espessuras de concreto. A técnica mais utilizada atualmente é a de cordoalhas engraxadas e plastificadas. A solução é usualmente adotada em centros de distribuição, pois a planicidade facilita a operação e o tráfego de empilhadeiras. Com superfície mais lisa, tem espaço em indústrias alimentícias, químicas e farmacêuticas.

Por fim, o concreto reforçado com fibras é uma alternativa à armadura convencional. Nessa técnica, a ferragem é substituída por fibras estruturais metálicas de aço ou sintéticas, as chamadas macrofibras. Rápido de executar e pouco dependente de mão de obra de armação, é aplicado principalmente em centros de distribuição.

A cobertura do complexo da Bel Fix se apoia sobre tesouras metálicas pré-fabricadas

Coberturas
Com grandes áreas em planta, a cobertura de condomínios logísticos deve atender a solicitações relacionadas a isolamento térmico e acústico, iluminação natural, estanqueidade e cargas de vento. Além da operação, esses elementos impactam diretamente o cronograma executivo da obra.

Entre as tecnologias existentes, destacam-se os sistemas roll-on, de telhas zipadas, de telhas autoportantes, de telhas de fibrocimento, de telhas de policarbonato e de telhas de concreto. O sistema roll-on é composto de bobinas de aço revestido que são desenroladas sobre módulos estruturais, formando canais contínuos de condução da água. Esse tipo de cobertura não tem emendas, furos ou justaposições e, com caimento de 1%, dá isolamento térmico e acústico.

O uso de telhas zipadas se dá em locais cujo comprimento seja de, no máximo, 140 m. O sistema é composto de painéis metálicos produzidos a partir de bobinas desenroladas e perfiladas in loco. É fixado com clipes e pode conter camada intermediária termoisolante. As telhas autoportantes destinam-se a vãos com entre 40 m e 50 m. O sistema é composto de telhas autoportantes contínuas de chapa de aço carbono ou alumínio revestidas de zinco. Os elementos têm espessuras entre 0,65 mm e 1,55 mm, e a solidarização é feita por costura, com uso de parafusos galvanizados e arruelas de vedação. Sem estruturas de sustentação intermediárias, possibilita pés-direitos bastante altos. No caso das telhas de fibrocimento, uma das grandes vantagens é a relação custo-benefício. Competitiva e disponível em diversos formatos, a tecnologia destina-se a vãos de até 7 m. Pode ser aplicada também em fechamentos laterais.

Telhas de policarbonato, por sua vez, são adotadas em coberturas mistas para otimizar o uso da iluminação natural. Assim, os sistemas de cobertura são compostos desse tipo de telha e telhas de alumínio, galvanizadas, de fibrocimento, entre outros. Os vãos máximos são determinados pelo perfil da telha, espessura e a carga de vento incidente na região. As coberturas com telhas de concreto são protendidas, têm elevada resistência mecânica e elevado peso próprio. Por isso, o sistema é capaz de suportar as ações do vento e demanda menos das fundações no que diz respeito a forças de tração. Com até 25 m de comprimento, as telhas exigem inclinação mínima de 2%.

Fechamentos
Para fechamentos laterais de centros logísticos é comum optar por sistemas como alvenaria, telhas metálicas ou tilt-up. No primeiro caso, as vantagens são a facilidade executiva e o uso de mão de obra não especializada, dispensando até mesmo equipamentos sofisticados ou de grande porte. Entretanto, esse tipo de fechamento apresenta produtividade baixa quando comparado aos demais sistemas.

As telhas metálicas para fechamento lateral proporcionam elevada produtividade à execução, com a possibilidade de uso de elementos para isolamento térmico e acústico. Entretanto, nem sempre é possível utilizar esse tipo de tecnologia em toda a altura do fechamento, sendo corriqueiro o uso de soluções mistas, com alvenaria no terço inferior dos galpões.

O tilt-up, por sua vez, apresenta excelente produtividade e bom desempenho de isolamento térmico. Nessa tecnologia, as peças são moldadas na horizontal, sobre o piso, e então içadas para o local definitivo. Como as paredes são autoportantes, as lajes e a cobertura travam, reduzindo a quantidade de pilares e aliviando as cargas incidentes sobre a fundação. Tal tecnologia exige espaço em canteiro ao redor da obra para moldagem das peças e equipamentos para içamento das paredes. Em comparação ao fechamento com telhas, tem como vantagem o fato de não precisar da alvenaria no trecho inferior.

SISTEMAS CONSTRUTIVOS MAIS COMUMENTE UTILIZADOS PARA A CONSTRUÇÃO DE CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS

Estruturais
Pré-moldado leve
Pré-moldado pesado
Pilares moldados in loco
Metálica
Tilt-up

Fechamento
Alvenaria
Painéis pré-moldados
Metálico (telhas trapezoidais)
Tilt-up

Cobertura
Metálico trapezoidal sobre terças pré-moldadas de concreto
Concreto perfil “W”
Metálica zipada sobre estrutura metálica tipo Joist ou treliças planas

CONCEPÇÃO LOGÍSTICO-COMERCIAL

Thiago Machado
Arquiteto do grupo Retha Imóveis & Serviços

Quais as principais demandas da arquitetura para a concepção de condomínios logísticos?
Garantir a fluidez do trânsito interno e externo, uma boa proporção entre área de armazenagem e área de escritório, além do maior aproveitamento do terreno com menor custo de obra.

A arquitetura tem papel estratégico na construção desses empreendimentos?
A arquitetura tem que prever um empreendimento especulativo flexível, que se adapta com facilidade aos diversos clientes, não só para logística, mas também para indústrias leves que convivem bem em condomínio. É preciso equilibrar as coisas. Ou seja, implantar a maior quantidade de área construída, respeitando as características do terreno, as necessidades operacionais e as necessidades do inquilino. Ter muita área construída não significa que ela é útil, atrativa comercialmente. Também é papel da arquitetura grantir que o empreendimento funcione bem, sem gargalos, desde a portaria, vestiários até o restaurante.

Por que é difícil otimizar o aproveitamento do terreno?
Os terrenos que sobraram são difíceis de trabalhar, na maioria das vezes com topografia acidentada e com grandes áreas de preservação permanente, o que reduz em muito a proporção entre terreno e área construída.

Arquitetura decisiva

Condomínio logístico em Vinhedo, interior de São Paulo: dos 345 mil m², 92 mil m² são de área de preservação permanente

Para a construção de um autoportantes condomínio com 86 mil m² de área construída, na cidade de Vinhedo, no interior de São Paulo, foram ocupados quatro terrenos. A soma da área dos terrenos totalizava 345 mil m². Destes, 92 mil m² eram de APP (área de preservação permanente).

Nesse caso, a atuação da arquitetura foi decisiva para otimizar não apenas a ocupação imediata dos terrenos, mas também como forma de prever e possibilitar futuras ampliações e modificações de uso. De acordo com o arquiteto responsável pelo projeto de arquitetura, Thiago Machado, coordenador técnico do grupo Retha Imóveis & Serviços, a principal demanda do contratante era que todos os quatro condomínios logísticos padrão fossem adaptáveis para ocupação por indústrias de manufatura leve.

De acordo com Machado, a estética dos galpões segue um padrão determinado pelas necessidades logísticas operacionais. Assim, todos eles contam com pé direito livre de 12 m, vãos entre colunas que respeitam a distribuição das estanterias, fechamentos e cobertura metálica. Ainda assim, outras características foram implantadas, conta Machado, visando a facilitar a adaptação para indústria. Há, portanto, previsão de cubículos reserva para implantação de novos transformadores de energia, infraestrutura seca para aumento de carga. “Descartamos também o uso do piso de concreto protendido pois poderia inviabilizar a execução de uma eventual fundação para máquinas”, explica ele. Além disso, foram previstos espaços externos ao galpão que permitissem a eventual futura instalação de utilidades, como torre de resfriamento e compressores.

Armazéns autoportantes

Centro de distribuição da Cacau Show, em Itapevi (SP): sistema pré-fabricado tem capacidade para 15 mil posições-páletes

Centro de Distribuição da Cacau Show em Itapevi (SP)
Para algumas solicitações, a própria estrutura de armazenamento composta de estantes onde são apoiados os páletes atua como apoio para os fechamentos e a cobertura. É o caso, por exemplo, do novo centro de distribuição (CD) da Cacau Show, em Itapevi (SP).

Atualmente, a empresa conta com um CD junto à sua fábrica, também em Itapevi. Essa instalação tem capacidade para 15 mil posições-páletes e, junto com a fábrica, totaliza 58 mil m². Automatizado, o armazém é utilizado para estocar produtos acabados.

Entretanto, como a marca está em processo de expansão do número de franquias, o ritmo de crescimento dos negócios exigiu um rearranjo da infraestrutura de logística. Assim, a Cacau Show está investindo R$ 80 milhões na construção de um novo armazém, que atenderá ao abastecimento de produtos da marca em todo o Brasil. No total, o complexo terá 52 mil m², sendo um prédio com 10 mil m² e outro com 38 mil m², além de um armazém automatizado com 4 mil m² e 33 metros de altura, projetado pela Águia Sistemas. O armazém, que será operado a uma temperatura entre 18ºC e 24ºC, contará com um transelevador desenvolvido pela Scheffer Logística.

Esse equipamento terá capacidade para 23.772 posições-páletes, o que pode mais que dobrar a atual capacidade de estocagem da empresa. Além disso, o novo CD será destinado à separação de pedidos e expedição de produtos acabados. A expectativa da Cacau Show é que o novo armazém proporcione melhoria em sua logística de produção, possibilitando a ampliação de espaço para abrigar os itens necessários à linha de produção – matéria-prima, produtos semiacabados e embalagens.

Bel Fix, São José dos Pinhais (PR)

Cinco locais dispersos serão subsituídos pelo novo complexo da Bel Fix, na Grande Curitiba (PR). Opção pelo sistema autoportante proporcionou maior densidade de estocagem

A Bel Fix, distribuidora de produtos para linha praia, piscina, casa, jardim, camping, esportes, brinquedos e ferramentas, com sede em Curitiba, está investindo cerca de R$ 30 milhões em um novo centro de distribuição com armazém autoportante projetado pela Águia Sistemas. Essas instalações estão em fase de construção na cidade de São José dos Pinhais (PR), que será o novo endereço da Bel Fix após a entrega do armazém automatizado e das demais instalações, em março de 2016.

O novo empreendimento permitirá à Bel Fix concentrar sua operação em um único local. Atualmente, a empresa utiliza cinco endereços diferentes para suas operações na cidade de Curitiba. Além de reduzir custos, o novo armazém favorecerá a logística operacional para atendimento a todo o território nacional. Própria, a nova sede contará com estrutura completa de armazéns e escritórios, eliminando custos com aluguel de instalações e otimizando o transporte, pois a cidade de São José dos Pinhais conta com malha rodoviária que favorece a entrega em outros estados.

Também autoportante, a estrutura de armazenagem da Bel Fix terá 30 m de altura e capacidade de estocagem de 20.944 posições-páletes. Se o armazém fosse construído por meio de técnicas não portantes, o espaço permitiria a construção de apenas 6 mil posições-páletes em uma área de 4 mil m². “Sendo um autoportante, conseguimos oferecer à Bel Fix uma densidade maior de estocagem, com estreitamento dos corredores, graças ao apoio dos transelevadores”, analisa Alex Costa, supervisor de Negócios da Águia Sistemas.

Assim, com um total de 80 mil m² – 11 mil m² só de armazém autoportante -, o complexo abriga atividades de armazenagem, separação e expedição de produtos. A Scheffer Logística e Automação é a responsável por equipar o armazém com quatro transelevadores.

A Smart Sistemas Construtivos, por sua vez, conduz a construção de dois galpões e um edifício de estrutura metálica com cinco andares para instalação da parte administrativa da empresa.

O projeto desenvolvido prevê, ainda, uma segunda etapa da obra. Nessa nova fase, outra área de armazenagem será construída, com 8 mil m² e 14 m de altura, que será equipada com estruturas porta-páletes convencionais.

Por Bruno Loturco

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