Como construir: Programa de Manutenção Preventiva de edificações

Hugo Sefrian Peinado
Engenheiro Civil, Mestre em Engenharia Urbana
Professor da Universidade Estadual de Maringá (DEC/UEM)
Instrutor na elaboração de Manuais do Proprietário e das Áreas comum de edifícios e de Programa de Manutenção Preventiva
hspeinado@gmail.com

A temática do pós-obras tem recebido grande ênfase nos últimos anos e a publicação e revisão de uma série de normas tem demonstrado essa preocupação. São elas: ABNT NBR 14.037:2011, que trata das diretrizes de elaboração do Manual de uso, operação e manutenção da edificação (também conhecido como Manual do Proprietário) e do Manual das áreas comuns (também tratado como Manual do Síndico); ABNT NBR 5.674:2012, que aborda a manutenção de edificações; ABNT NBR 15.575:2013, que traz os requisitos de desempenho de edificações residenciais, dentre esses a Vida Útil de Projeto (VUP); e ABNT NBR 16.280:2015, direcionada à gestão de reformas em edificações.

As edificações são construídas para atender aos requisitos dos usuários ao longo de sua vida útil, período que se inicia com a entrega do Habite-se e se estende até a perda de funcionalidade/ desempenho da edificação. Desse modo, conhecimentos acerca de procedimentos executivos e de materiais construtivos que confiram maior durabilidade às edificações, e ainda, dos procedimentos de uso e de manutenção preventiva adequados são fundamentais para prevenir manifestações patológicas precoces nos sistemas da edificação (fissurações em estruturas e em vedações, corrosão da armadura de elementos estruturais, dentre diversos outros problemas) e, portanto, diminuição da sua vida útil.

No que se refere à manutenção preventiva, a ABNT NBR 14.037:2011 trata da necessidade de elaboração do modelo do Programa de Manutenção Preventiva (PMP) como parte integrante do Manual de uso, operação e manutenção da edificação (Muome) e do Manual das áreas comuns do edifício. Esse modelo do PMP deverá ser utilizado pelo responsável legal da edificação (síndico e proprietário, em caso de áreas comuns e áreas privativas, respectivamente) para elaboração do PMP, propriamente. Conforme estabelece a ABNT NBR 15.575-1:2013, é de responsabilidade do executor da edificação a elaboração do Muome com o modelo do PMP. No modelo do PMP deverão constar, pelo menos, os itens (conforme figura 1):
1) Designação do sistema, elemento, componente ou equipamento;
2) Descrição das atividades essenciais de inspeção para cada sistema, elemento, componente e equipamento da edificação;
3) Periodicidade de inspeção dos mesmos;
4) Responsáveis pela realização do serviço;
5) Documentação referencial e formas de comprovação da realização dos serviços.

A ABNT NBR 5.674, com primeira versão datada de 1999, estabelece a necessidade de elaboração do Programa de Manutenção Preventiva da edificação (PMP) a partir do modelo constante no Muome. O PMP, conforme determina a ABNT NBR 5.674:2012, é composto pelos seguintes itens:
1) Designação do sistema, elemento, componente ou equipamento;
2) Descrição das atividades essenciais de inspeção para cada sistema, elemento, componente e equipamento da edificação;
3) Datas específicas de realização dos serviços e periodicidade de inspeção dos mesmos;
4) Responsáveis pela execução;
5) Documentação referencial e formas de comprovação da realização dos serviços;
6) Modo de verificação do sistema (quais itens serão verificados);
7) Custos envolvidos. Esse documento, conforme estabelece a norma, deve ser elaborado e atualizado periodicamente pelo responsável legal da edificação.

A partir do observado no PMP, atendendo à periodicidade estabelecida para inspeção/manutenção de cada sistema, deve-se proceder também ao registro das atividades realizadas. É de suma importância, conforme reporta a ABNT NBR 14.037:2011, que o executor especifique no Muome a necessidade desse registro das atividades de manutenção por parte dos responsáveis pela edificação. Desse modo, a ABNT NBR 5.674:2012 apresenta um modelo no anexo C quanto à forma de registro a ser empregada pelo usuário/ síndico (figura 2).

Os procedimentos de manutenção dos sistemas, elementos, componentes e equipamentos da edificação deverão também ser especificados nos projetos da edificação segundo determinação da ABNT NBR 15.575- 1:2013, uma vez que os projetistas devem definir/especificar o valor da Vida Útil de Projeto (VUP) de cada elemento/subsistema da edificação (com valores mínimos estabelecidos por essa norma) e, em função disso, especificar quais os materiais, produtos, processos produtivos e ações de manutenção devem ser empregados para que a edificação atinja os requisitos de desempenho, dentre esses, a VUP.

Apesar de ser obrigatória a elaboração do PMP para qualquer edificação (por parte dos responsáveis legais pela edificação), mesmo para aquelas entregues anteriormente à ABNT NBR 5.674:2012, tem-se observado a prática de construtoras e profissionais de entregarem apenas um Muome obtido a partir de veículos eletrônicos, muitas vezes em completo desacordo com as diretrizes da ABNT NBR 14.037:2011, sem o modelo do PMP elaborado com base na ABNT NBR 5.674:2012 e nas especificidades da edificação.

Em avaliação realizada pelo autor do presente trabalho em 40 edificações residenciais de múltiplos pavimentos (altura igual ou superior a dez pavimentos) entregues até dezembro/ 2015 na cidade de Maringá/ PR, constatou-se que 17 edifícios foram entregues antes da edição da ABNT NBR 5.674 de 01 de novembro de 1999; sete edificações foram entregues entre 01 de novembro de 1999 e 24 de agosto de 2012 (período de vigência da ABNT NBR 5.674:2012); 16 edificações foram entregues a partir de 25 de agosto de 2012, quando passou a vigorar a ABNT NBR 5.674:2012.

Constatou-se que das 16 edificações entregues após 25 de agosto de 2012, quando a ABNT NBR 5.674:2012 entrou em vigor, apenas duas construtoras fizeram a entrega do modelo de PMP (junto com o Muome), sendo que outras 14 não fizeram a entrega do modelo de PMP e nem mesmo do Muome. Das edificações anteriores ao período de vigor da ABNT NBR 5.674:2012, nenhuma apresentou modelo de PMP ou PMP implantado pelos responsáveis legais da edificação, apenas procediam a algumas manutenções rotineiras e preventivas de praxe, como limpeza de caixas d”água e inspeções de elevadores.

No geral, a partir do estudo, viu-se que apenas duas edificações possuem o modelo de PMP fornecido pela construtora, no entanto, ambos estão em desacordo com as diretrizes da ABNT NBR 5.674:2012. As outras 38 edificações não possuem tal documento. A data de entrega não é fator determinante para se estabelecer se uma edificação deve ou não possuir o modelo do PMP e o próprio PMP, uma vez que a ABNT NBR 5.674:2012 estabelece, já no escopo da norma, que edificações existentes antes da vigência desta norma devem se adequar à mesma, criando PMPs adequados. Desse modo, para edificações anteriores à ABNT NBR 5.674:2012, entende-se que é uma atribuição do responsável legal pela edificação, ou seja, do síndico, a contratação de profissional habilitado para elaboração do modelo de PMP de sua edificação, uma vez que, conforme artigo 1348, inciso V do Código Civil (Brasil, 2002), é competência do síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (condôminos)”.

Diretrizes de elaboração do modelo do Programa de Manutenção Preventiva
A ABNT NBR 5.674:2012 traz em seu anexo A um modelo do Programa de Manutenção Preventiva de uma edificação hipotética. De forma geral, o que tem sido observado é que grande parte das construtoras que elaboraram o modelo do PMP no Muome e no Manual das Áreas comuns simplesmente reproduzem o conteúdo da tabela A.1 do anexo A da norma sem nem mesmo se certificar se todos os sistemas, elementos e componentes constantes em seu edifício estão neste modelo, se a periodicidade de inspeção está adequada ao elemento/ componente e se o responsável pela verificação e execução da manutenção preventiva poderá ser, por exemplo, uma equipe de manutenção local, conforme apresentado em grande parte das indicações de responsável no exemplo apresentado na tabela A.1 do Anexo A da norma.

O modelo do Programa de Manutenção deve especificar qual a qualificação para se realizar o serviço proposto, uma vez que a manutenção não pode ser entendida como algo a ser feito de forma improvisada por equipes não capacitadas tecnicamente para a função. Desse modo, são feitas algumas considerações a partir das qualificações trazidas pela ABNT NBR 5.674:2012:

Equipe de manutenção local: pessoas devidamente orientadas para a realização de diversos serviços e que possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes. Usualmente, essa designação é usada para caracterizar o zelador da edificação. Os serviços a serem desenvolvidos por esses profissionais podem ser, por exemplo, a verificação do nível de reservatórios e o funcionamento das boias, testes do sistema de iluminação de emergência, manutenção de jardins e a limpeza do sistema de águas pluviais (ralos, grelhas e canaletas).

Equipe especializada: Organização ou profissional liberal que esteja qualificado e que possua conhecimento e competência técnica para exercer a função. Como exemplo, têm-se trabalhadores terceiros/empreiteiros em geral para serviços de manutenção de equipamentos (sistemas de ventilação, automação de portões etc.), limpezas de caixas de gordura, reconstituição de acabamentos em pisos danificados, revitalização de pinturas para evitar descascamentos e potenciais fissuras (figura 4), dentre diversas outras atividades.

Equipe capacitada: Organização ou pessoa capacitada e orientada para a realização da função sob responsabilidade de profissional habilitado. Para serviços com essa designação de responsabilidade é necessária a emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) pelo profissional. Em geral, são serviços que envolvem a integridade da edificação, interferindo em sistemas de impermeabilização, sistemas estruturais, sistemas hidrossanitários ou elétricos e, portanto, precisam de profissional credenciado pelo CREA ou CAU para acompanhamento dos serviços.

Ao compreender os termos utilizados para designação de responsabilidade dos serviços de vistoria/manutenção da edificação, procede-se à análise de uma série de incoerências observadas no modelo apresentado na tabela A.1 do Anexo A da ABNT NBR 5.674:2012.

Ao tratar do sistema de impermeabilização, por exemplo, no que se refere às áreas molhadas internas, piscinas, reservatórios, coberturas, jardins e espelhos d”água, o modelo sugere a necessidade de uma equipe de manutenção local (figura 6), ou seja, segundo o modelo, o zelador poderia verificar a integridade do sistema de impermeabilização e reconstituir a proteção mecânica, além de sinais de infiltração ou falhas na impermeabilização. Essa designação é incoerente, uma vez que, pelo menos, uma empresa especializada deverá ser contratada para tal fim, sendo sugerida a contratação de uma empresa capacitada (com emissão de ART ou RRT).

Da mesma forma como essa especificação incoerente ocorre com o sistema de impermeabilização no modelo proposto na tabela A.1 do Anexo A da ABNT NBR 5.674:2012, há também inconsistências observadas quanto aos responsáveis pelos serviços de inspeção da estrutura da edificação, quanto ao rejuntamento e às vedações, quanto à tubulação de sistemas hidrossanitários, dentre diversos outros. Importa ressaltar que há serviços de grande importância, os quais não são mencionados no anexo A pela ABNT NBR 5.674:2012 e, desse modo, deverão ser acrescentados pelo autor/redator do modelo do PMP, como é o caso de limpeza de marquises e lajes de cobertura (figura 7), atividade a ser executada a cada 15 dias ou após chuvas fortes por equipe de manutenção local, por exemplo, a fim de que não sejam depositadas grandes quantidades de resíduos (folhas) sobre as mesmas e que acabem resultando em sobrecarga estrutural.

Desse modo, é de suma importância que os profissionais envolvidos na elaboração do Muome e do modelo do PMP observem que a tabela A.1 se refere apenas a um modelo, cabendo ao profissional executor/incorporador a análise de sua coerência de acordo com os parâmetros estabelecidos por lei e pelas práticas de engenharia.

No que se refere às atividades de manutenção realizadas, há a necessidade de se registrar no livro de registros quais os documentos comprobatórios guardados pelo responsável legal da edificação para comprovação da realização dos serviços, o registro do responsável pela atividade em órgão competente (CREA ou CAU, em caso de necessidade de empresas capacitadas) e a assinatura do responsável pela manutenção, conforme modelo apresentado na figura 8.

Importa ressaltar que o modelo de livro de registro de manutenção deve ser apresentado pelo executor da edificação no Muome e no Manual das Áreas Comuns.

Referente ao arquivamento de documentos que comprovem a realização dos serviços de inspeção e manutenção, a ABNT NBR 5.674:2012 faz referência aos registros de contratação e aos registros de execução. Como exemplos de registros de contratação, a norma traz: propostas comerciais, contratos, e-mails e ordens de serviço. No que se refere aos registros de execução, a norma sugere: registro no livro de manutenção, relatórios da empresa contratada, certificados (de recargas de extintores, de potabilidade da água, dentre outros), laudos, ART/RRT, termo de garantia e instrução de manutenção. Recomenda-se ainda que, para fins de comprovação, sejam arquivados também outros documentos, como notas fiscais de compras de produtos e de contratação de serviços.

Outros itens relacionados à Manutenção Preventiva de edificações
Além do Programa de Manutenção Preventiva, conforme reporta Peinado (2016), deve-se especificar no Manual das Áreas comuns da edificação os pontos na cobertura destinados à ancoragem de equipamentos para sustentação de andaimes e de cabos de segurança para limpeza, manutenção e reparos das fachadas (figuras 9,10 e 11). Essa diretriz é estabelecida pela NR-18 do MTE, que determina que edifícios com altura de quatro pavimentos ou mais (ou altura superior a 12 m) deverão possuir pontos para instalação do sistema de ancoragem na cobertura para tal fim. Ainda segundo Peinado (2016), mesmo sendo utilizado apenas na etapa de pós-obras da edificação, a elaboração desse projeto deve se dar durante o dimensionamento da estrutura do edifício, de forma que os esforços resultantes das atividades de manutenção e reformas das fachadas sejam considerados no dimensionamento da estrutura do edifício, principalmente das vigas e pilares das platibandas.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 5.674: Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.
______. ABNT NBR 14.037: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro, 2011.
______. ABNT NBR 15.575-1: Edificações habitacionais – Desempenho – Parte 1: Requisitos Gerais. Rio de Janeiro, 2013.
______. ABNT NBR 16.280: Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos. Rio de Janeiro, 2014.
BRASIL. Código Civil. Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: < http://presrepublica.jusbrasil.com.br/ legislacao/91577/codigo-civil-lei-10406-02#art-1348–inc-V>. Acesso em: 03/10/2016.
PEINADO, H.S. Aspectos gerais sobre segurança e medicina do trabalho na construção de edificações. In: PEINADO, H.S.; DE MORI, L.M. Segurança do Trabalho na Construção Civil. São Paulo: PINI, 2016.

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