Retrofit: quando é vantajoso requalificar ou modernizar uma edificação?

Nascido como solução para renovar edifícios antigos e assim preservar o patrimônio histórico e arquitetônico, o retrofit se mostrou como recurso viável também nos casos de prédios residenciais ou de escritórios e até mesmo plantas industriais, galpões de armazenagem e unidades de vendas a varejo. Quando a localização compensa o investimento, um projeto de requalificação, desenvolvido com foco nas novas demandas de uso e combinado a materiais, tecnologias e instalações atuais, garante fôlego à edificação, que passa a ter maior valor de mercado e vida útil significativamente ampliada.

Esse é o caso do Shopping Jardim Pamplona, empreendimento do Carrefour Property Division, responsável pela gestão dos ativos imobiliários do Grupo Carrefour. O conjunto de mais de 40 mil m² está sendo implantado entre a rua Pamplona e a avenida Nove de Julho, no bairro paulistano do Jardim Paulista, no ponto onde já funcionava uma loja da rede francesa de hipermercados. O antigo prédio, construído no começo da década de 1970 e dividido em subsolo, térreo e mais quatro pavimentos, está passando por pilaobras de retrofit desde janeiro de 2016. Os objetivos são aumentar sua capacidade de carga, ampliar a área construída e renovar as instalações da edificação para que ela possa receber uma nova unidade do Carrefour, 60 lojas, praça de alimentação e terraço gourmet. “É uma localização estratégica, em região que concentra população de alto poder aquisitivo, o que justifica o elevado grau de investimento”, detalha Raul Nahas, diretor comercial da RR Compacta, construtora responsável pelas obras civis. O Carrefour fechou as portas do imóvel em 31 de dezembro de 2015 e a partir daí as obras tiveram início.

Análise das fundações
Havia um projeto inicial que determinava o reforço de todos os 46 tubulões existentes, explica o engenheiro civil Milton Golombek, diretor da Consultrix, empresa responsável pelo projeto de fundação. “Trata-se de um terreno difícil, com nível de água elevado e uma camada de areia com pedregulho. Hoje não se usariam tubulões nessa situação, mas na época foi feito dessa maneira”, diz o engenheiro.

O processo de investigação das fundações revelou que a maioria dos tubulões tinha capacidade superior à descrita no projeto original e que apenas três deles dependiam de reforço. “Partimos do princípio que seria necessário reforçar todos os tubulões, mas a prospecção das fundações, combinada a ajustes nas soluções estruturais, reduziram drasticamente a necessidade de reforço e isso sem colocar a segurança em risco”, destaca Renato Nahas, diretor de obras da RR Compacta.

Vista da fachada com vigas e pilares reforçados durante a montagem da estrutura metálica

Requalificação da estrutura
Com duração entre cinco e seis meses, a principal etapa do trabalho de retrofit abrange o reforço da estrutura. “A solução estrutural adotada deve resolver 80% ou 90% da situação existente. O resto é exceção”, diz o engenheiro estrutural Francisco Graziano, um dos titulares de Pasqua & Graziano, escritório responsável pelo plano de reforço das estruturas. O projeto contém mais de 400 páginas e usou a tecnologia Building Information Modeling (BIM) para o detalhamento das armaduras.

Cada pavimento é dividido em 56 módulos de 10 m x 10,70 m, cada um deles com quatro pilares, duas vigas principais conectando esses pilares e três vigas secundárias em cada direção ortogonal, formando a grelha que dá suporte à laje. Na edificação existem cerca de 400 segmentos de pilares com seções de 60 cm x 80 cm, 80 cm x 80 cm e, nas juntas de dilatação, pilares cujas dimensões são subdivisões destas seções, dependendo de como as juntas os seccionam, em duas ou quatro partes.

A estratégia do projeto de reforço foi diminuir o vão da viga principal em cada um desses módulos e para isso foram criados capitéis no topo dos pilares. “Ao reduzirmos o vão em 15%, diminuímos o esforço em 30%, minimizando a necessidade de reforço”, explica Graziano. Os capitéis foram executados com a mesma fôrma em todos os pilares. Como esses elementos apresentavam diferentes demandas de reforço, a coroa pode ter espessuras variando entre 8 cm e 15 cm.

Foi utilizado concreto autoadensável de 70 MPa com traço desenvolvido pelo consultor de tecnologia do concreto Selmo Kuperman. Bastante fluido e coeso, o concreto especificado preenche os vazios rapidamente sem desagregar e sem necessidade de vibração, o que facilita o trabalho, em especial nos locais de difícil acesso.

A protensão externa das lajes, solução bastante incomum em edificações, é outro diferencial desta obra e foi adotada por garantir mais produtividade e rapidez. Alguns dos pilares foram removidos para a abertura de átrios, criando vãos com balanços de até 3,5 m. As lajes também precisavam de reforços e receberam armadura negativa com recapeamento de concreto de 30 MPa, em coberturas que variam entre 5 cm e 10 cm.

As provas de carga demonstraram que a maioria dos tubulões tinha capacidade superior à descrita no projeto original e que apenas três precisavam de reforço para atender às novas demandas

Após o desenvolvimento do projeto de reforço, que modificou a seção das peças e inseriu novos elementos estruturais, a RR Compacta desenvolveu o projeto de compatibilização da estrutura com a arquitetura e as instalações, trabalho que vem sendo constantemente atualizado ao longo de toda a execução do retrofit.

Além do reforço estrutural, também estão sendo executadas as demais etapas da obra, tais como instalação de sistema de ar-condicionado, elevadores, escadas e esteiras rolantes ou ainda a criação da área do terraço gourmet, com estrutura metálica. Também estão sendo utilizados dois tipos de fachadas ventiladas, aplicadas sobre empenas cegas do empreendimento, como recurso para dar unidade ao conjunto. Uma delas emprega placas em concreto polímero e outra tem placas cimentícias com partículas de madeira. Com isso se obteve um plano alinhado na fachada modernizada, independente dos desníveis existentes no plano original. Parte da fachada é composta por cortina de vidros laminados, com três variações de tonalidade que vão do transparente ao leitoso e permitem a entrada de luz natural no eixo das escadas rolantes. O projeto arquitetônico é do escritório L35 Acia Arquitetura e Gestão Integrada.

Os pilares receberam reforço com concreto autoadensável de 70 MPa. Os capitéis foram criados para reduzir o vão das vigas principais de cada módulo estrutural. Com isso, o esforço foi reduzido em 30%, o que minimizou a necessidade de reforço

LED na fábrica
Nem sempre um projeto de retrofit abrange tantos elementos de uma edificação. Por vezes, somente um sistema específico requer atualização, como ocorre na Renner Sayerlack, empresa que está implantando um novo sistema de iluminação em oito divisões de sua fábrica de tintas e vernizes para madeira, situada em Cajamar (SP). O objetivo é reduzir o consumo de energia elétrica em 66%, o que equivale a 88 mil watts por mês e uma economia anual de R$ 580 mil na conta de luz. Até o momento, 60% da indústria, com 30 mil m2 de área construída, já receberam novas lâmpadas com tecnologia LED. A estimativa é que no prazo de um ano toda a empresa já esteja usando essa tecnologia.

Segundo Felipe Marcili, projetista luminotécnico da Celena, empresa responsável pelo projeto, a proposta buscou soluções que conciliassem eficiência na iluminação e se adaptassem à infraestrutura existente. “Fazer retrofit em uma indústria em operação vai sempre estar sujeito às condições de trabalho da empresa e aos turnos de produção. A diminuição de carga proporcionada pela tecnologia LED até permitiria reduzir a infraestrutura elétrica, mas a ideia era gerar a menor interferência possível na rotina do cliente”, detalha. O projeto foi feito de modo que o trabalho se limitasse à retirada de uma lâmpada e a outra se encaixasse no mesmo soquete; ou então à substituição de uma luminária por outra já com a lâmpada, bastando ligar esse conjunto na tomada.

A nova solução também visa a aumentar a durabilidade do sistema de iluminação graças à maior vida útil do LED – o anterior apresentava depreciação significativa em pouco tempo e exigia mais manutenção. Outro ponto importante é a adequação à norma. “A NBR ISO 8.995 pede 100 lux para áreas de depósito e 200 lux para áreas de uso constante. Na Sayerlack chegamos a 250 lux com lâmpadas de vida útil de 50 mil horas. No final dessas 50 mil horas de uso, a expectativa é que ela continue com o mínimo de 200 lux. Se for usado 12 horas por dia, esse novo sistema vai durar mais de dez anos”, detalha Marcili.

Protensão externa das lajes. Detalhe mostra cabos de protensão dentro de bainhas e blocos de ancoragem

Nos corredores de circulação e no galpão de produção, as antigas lâmpadas de vapor metálico de 150 W foram substituídas pela HP Golden by Celena de 90 W. Os benefícios da troca incluem o reacendimento automático em caso de queda de tensão e o conforto térmico no ambiente, devido ao sistema dissipador de calor da nova lâmpada. Por ter maior nível de luminância, ela garante maior acuidade visual. Sua fotometria direcionada, com distribuição cônica de 60o, deixa o foco mais concentrado sobre o plano de trabalho. Por fim, a HP se encaixa no soquete E40 e já vem com reator embutido, podendo ser ligada diretamente na rede.

Seguradoras ditam as regras
A modernização de espaços e instalações não ocorre apenas para a adequação de um novo uso. O retrofit também é um recurso adotado em alguns mercados para reduzir riscos e custos securitários. “Algumas companhias seguradoras costumam identificar fatores de risco e exigir que eles sejam mitigados antes de fechar a cobertura para empreendimentos de maior valor. Existem companhias que analisam os projetos e inspecionam as obras para garantir menos riscos e reduzir o prêmio”, explica Fábio Pimenta, diretor técnico da Projetar Engenharia de Projetos. Este foi o caso de um galpão de cerca de 40 mil m2, localizado no interior de São Paulo. Para ser ocupado pelo centro de distribuição de uma indústria de origem norte-americana, o espaço passou por obras de reforma e adequação. Nesse processo, partes das instalações também foram renovadas conforme as necessidades da empresa e em acordo com o projeto desenvolvido pela Projetar.

No caso, a empresa é cliente da FM Global, seguradora com origem nos Estados Unidos. Ela se diferencia por ter padrões elevados para determinados pontos de projeto, quase sempre baseados em normas técnicas próprias. A companhia tem equipes para aprovar projetos e vistoriar os imóveis. Sua política de prevenção de perdas inclui teste e homologação de componentes, exigindo que somente elementos aprovados sejam empregados nas obras. “Quando o seguro é da FM Global o nível de exigências sobe muito e os profissionais de projeto precisam saber quais são essas demandas”, ressalta o arquiteto Sérgio Coelho, do escritório GCP Arquitetos.

Troca do sistema de iluminação na fábrica da Renner Sayerlack em Cajamar (SP). O objetivo é reduzir o consumo de energia elétrica em 66%

Segundo Pimenta, um dos principais desafios do trabalho desse projeto foi a adaptação do sistema de incêndio existente aos padrões da FM Global, em especial, a adequação da rede de sprinklers. Para as áreas de informática, a proteção contra o fogo passou a usar gás inerte, com componentes que inibem a combustão, a fim de minimizar os danos que a água causaria aos computadores no caso de um sinistro. A seguradora também pediu uma solução para eliminar lâmpadas de vapor metálico em luminárias abertas. “Essas lâmpadas podem explodir e causar incêndios. Por essa razão, as luminárias receberam fechamentos que evitam esse risco”, finaliza Pimenta.

Adaptação aos processos
Exemplo mais usual de retrofit coube à planta original da Unilever em Igarassu (PE), que passou por obras de ampliação para incorporar um novo processo de fabricação de sabão em pó. O arquiteto Sérgio Coelho, do escritório GCP, desenvolveu o projeto dispondo as novas áreas construídas ao redor da antiga edificação.

Para unificar o conjunto, foram especificados fechamentos em painéis metálicos e venezianas industriais, materiais que, além de agilizar a construção, facilitam a manutenção e ampliações futuras, dando ao empreendimento um aspecto contemporâneo, sustentável e de alta tecnologia, em acordo com a imagem da empresa.

Fechamentos em painéis metálicos e venezianas industriais unificam o conjunto da Unilever construído em Igarassu (PE)

Também foi instalado um novo sistema de cobertura do tipo sanduíche, composto por telhas contínuas zipadas de aço, isolamento termoacústico com lã de rocha e telhas inferiores trapezoidais de aço. O conforto ambiental nas áreas internas é resultado de ventilação e iluminação naturais proporcionadas pelo uso de domus e venezianas industriais translúcidas.

Voz da experiência
O arquiteto Sérgio Coelho, da GCP Arquitetos, escritório com vários projetos de retrofit em seu portfólio, destaca alguns aspectos fundamentais para o sucesso do empreendimento. Quando se trata de adquirir um galpão usado para adaptação, antes de fechar negócio é importante avaliar não só a estrutura, mas também condições do solo por meio de sondagem e ainda procurar saber quais usos a edificação já teve ao longo dos anos, a fim de evitar surpresas que podem dificultar ou onerar demais as obras. “Já vi casos em que o cliente gastou muito dinheiro para descontaminar um terreno onde havia amianto enterrado. Num outro, havia grandes partes de estruturas pré-moldadas escondidas sob a terra”, relembra o arquiteto.

O planejamento do retrofit de indústrias em operação deve incluir a criação de fluxos independentes para evitar ao máximo a paralisação da produção e garantir o ritmo das obras. Mas mesmo com esse estudo prévio, o funcionamento da planta pode vir a interferir nos trabalhos e atrasar o cronograma. Nesses casos, o importante é alterar a frente de trabalho para não ficar com a obra paralisada.

Números do Shopping Jardim Pamplona

  • Concreto – 2.800 m³
  • Aço CA50 – 450.000 kg
  • Aço CP190 – 26.000 kg
  • Aço Dywidag – 45.000 kg
  • Chapas de aço – 6.000 kg

Por Nanci Corbioli

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