Artigo: necessidades do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) frente às exigências da NBR 15.575

Talita Ferreira Cunha
Advogada, mestre em Habitação, Planejamento e Tecnologia pelo Programa de Mestrado Profissional em Habitação do IPT, assistente pleno na Caixa Econômica Federal talita_cunha@yahoo.com.br

Ercio Thomaz
Engenheiro civil, pesquisador do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
ethomaz@ipt.br

Resumo
As edificações habitacionais, especialmente as construções beneficiadas pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), por serem de interesse social, precisam atender aos requisitos e critérios mínimos de desempenho conforme a norma NBR 15.575:2013 – Edificações Habitacionais – Desempenho e várias outras normas e regulamentos vigentes. No presente artigo aborda-se a necessidade de adequação à norma dos contratos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), propondo-se novos procedimentos para o acompanhamento da execução até a entrega das obras, a fim de garantir o desempenho esperado.

Introdução
Conforme estudo realizado pela Fundação Getúlio Vargas (2014), as famílias de baixa renda sem condições adequadas de habitação continuam crescendo no Brasil. Por este motivo, até 2024, estima-se que 16,4 milhões de novas famílias serão constituídas, das quais 10 milhões deverão se enquadrar como beneficiárias das políticas de habitação popular.

Vale ressaltar que o déficit habitacional perdura na sociedade brasileira há tempos, oriundo de diversos fatores como, por exemplo, intenso processo de urbanização, baixa renda de expressiva parcela da população brasileira, especulação imobiliária e inadequação das antigas políticas habitacionais, estimulando assentamentos precários, sem o preenchimento de requisitos mínimos de qualidade.

Logo, não basta sanar o déficit habitacional; é essencial que as edificações habitacionais atendam aos requisitos mínimos de desempenho conforme a NBR 15.575:2013 e outras normas e regulamentos aplicáveis.

Em relação às políticas habitacionais brasileiras há que se destacar o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), lançado em março de 2009 pelo Governo Federal, com o intuito de combater o déficit habitacional. Todavia, para este programa atingir plenamente seus objetivos, é necessário que os empreendimentos atendam aos requisitos mínimos de qualidade, com o aperfeiçoamento dos critérios de avaliação de projetos e adoção de mecanismos para a licitação, contratação, fiscalização, medição e recebimento das obras.

Vale destacar que, para o agente financeiro e/ou promotor exigir com o devido resguardo legal o cumprimento dos requisitos mínimos de qualidade do empreendimento, ele deverá focar na adequação dos contratos e medições do MCMV, sem deixar de considerar a viabilidade financeira dos empreendimentos.

Por conseguinte, é necessária a adoção de medidas proativas pelo agente financeiro e/ou promotor, para assegurar que os empreendimentos vinculados ao programa atendam ao desempenho esperado. Para tanto, surge logo de saída a necessidade de que os projetos demonstrem o desempenho potencial requerido, cabendo à construtora a obrigatoriedade do seu fiel cumprimento na execução da obra, ensejando desta forma a liberação de recursos nas medições intermediárias.

Desenvolvimento
Apesar da NBR 15.575:2013 ter entrado em vigor em 19 de julho de 2013, ainda há muitas dúvidas sobre o cumprimento dos requisitos e critérios de desempenho por parte dos principais agentes da construção civil, ou seja, incorporador, construtor, projetista, fornecedor de materiais, usuário e agente financeiro. Todavia, depois de alguns percalços, não há mais espaço para questionamentos sobre a importância e a necessidade da normalização técnica de desempenho das edificações, particularmente no caso das habitações.

Portanto, com vistas a combater o déficit habitacional, quantitativo, e ao mesmo tempo implementar uma política habitacional que contemple as necessidades mínimas de segurança e habitabilidade, são totalmente pertinentes as diretrizes do programa Minha Casa Minha Vida, que estabelece na sua Fase 3 a necessidade do pleno atendimento aos requisitos e critérios de desempenho nos empreendimentos engajados neste programa.

A NBR 15.575:2013 veio indiretamente balizar a própria atuação governamental, parametrizando o desempenho e a durabilidade mínima das habitações, incluindo aquelas de interesse social independentemente do custo da obra e da classe social a qual se destina.

O agente financeiro e/ou promotor, ao operar o programa MCMV, trabalhará com recursos públicos. Logo, o agente financeiro e/ou promotor tem a obrigação de implantar procedimentos que assegurem a melhor inversão dos recursos, o que desemboca necessariamente em disposições particulares para fiscalizar e exigir o cumprimento dos requisitos e critérios de desempenho desde as fases de projeto e execução das obras, até sua conclusão e entrega aos usuários.

Em relação ao que vinha sendo praticado antes do advento da NBR 15.575:2013, há necessidade do agente financeiro e/ou promotor incluir cláusulas proativas, ou seja, cláusulas que assegurem o cumprimento dos requisitos e critérios de desempenho antes do início da obra, durante a execução e na época da sua conclusão. A adoção de medidas preventivas visa a evitar prejuízos econômicos e retrabalhos, tanto para reparar irregularidades quanto para evitar atrasos na entrega das obras gerados pela constatação retardada de não conformidades, isto é, aspectos insatisfatórios de desempenho.

Para isso, propõe-se que o agente financeiro e/ou promotor adote uma rotina de aprovação prévia e fiscalização contínua durante cada etapa da obra, sempre sob a ótica do desempenho pretendido, sob pena de não liberação de recursos para a construtora, com o devido respaldo contratual. Pode-se afirmar que, somente com a competente análise inicial dos projetos e o cuidadoso acompanhamento da qualidade dos materiais e da execução da obra, se poderá atingir o desempenho mínimo conforme determinação da NBR 15.575:2013.

Em vista disso, é essencial que as construtoras apresentem projetos com a correta identificação dos requisitos e critérios de desempenho que deverão ser obedecidos na edificação, e que as instituições financeiras e/ou promotoras capacitem adequadamente seus quadros técnicos e de seus prepostos.

O projeto deve especificar, para cada sistema que compõe a obra, os materiais e componentes, produtos e processos, que isoladamente ou em conjunto garantam o atendimento ao desempenho mínimo. Logo, o projetista deverá fundamentar as suas escolhas com base nas boas práticas da construção civil, em normas técnicas prescritivas, no desempenho demonstrado pelo fabricante do produto ou em outros recursos do estado da arte, sempre levando em conta as condições da obra, como particularidades do terreno, condições climáticas etc.

Relativamente à análise e aprovação de projetos deverão ser observados os preceitos definidos no documento “Especificações de Desempenho nos Empreendimentos de HIS baseadas na ABNT NBR 15.575 – Edificações Habitacionais – Desempenho – Orientações ao Agente Financeiro para Recebimento e Análise dos Projetos”, emitido pelo Ministério das Cidades, conforme a seguinte instrução:

“O agente financeiro receberá o projeto, composto por memorial descritivo, especificação de materiais, componentes e sistemas construtivos, plantas, vistas e detalhes. O projeto deve conter todos os elementos necessários para o perfeito entendimento do empreendimento a ser financiado. A documentação de projeto deve apresentar identificação de local, data e assinatura original do projetista responsável e seu número de registro no respectivo Conselho Profissional (Crea ou CAU) e estar acompanhada pela ART/RRT do responsável (Ministério das Cidades, 2015).”

Constatada a adequação do projeto e das especificações técnicas, para auxiliar a fiscalização do seu cumprimento pelo corpo técnico do agente financeiro e/ou promotor ou por empresa terceirizada, recomenda-se a criação de um instrumento de controle específico para esta finalidade, onde deverão constar os itens de desempenho a serem verificados nas diferentes etapas de construção, junto a orientações sobre as formas de verificação. Por exemplo, sugere-se incluir itens que normalmente não constam nas listas de verificação usuais, como risco de corrosão galvânica por contato entre metais, classe de concreto e cobrimento das armaduras frente à classe de agressividade do meio, tipos de acabamentos e risco de propagação superficial de chamas, classe de isolação acústica de janelas, coeficiente de rugosidade de pisos etc.

As informações apontadas neste instrumento de controle específico de desempenho, que deverão ser atualizadas periodicamente, precisam ser obtidas por meio de verificações na obra em execução, com base no que havia sido previsto no projeto específico e nos demais documentos técnicos. Dessa forma, sugere-se que os projetos e os respectivos memoriais já incluam os principais itens de verificação, sem os quais a durabilidade, ou qualquer outra característica de desempenho, poderá ser comprometida.

O controle periódico do acompanhamento do atendimento aos requisitos e critérios de desempenho durante a execução da obra será fundamental para constatar se o empreendimento finalizado estará conforme ou não em relação à NBR 15.575:2013. Tal forma de controle poderia até mesmo ensejar profunda mudança na forma das medições e alocação de recursos pelo agente financeiro e/ou promotor, como por exemplo: liberação da primeira parcela após constatação da conformidade das sondagens e liberação do terreno, segunda parcela após constatação da conformidade da terraplenagem, terceira parcela após constatação da conformidade das fundações etc. Pode-se argumentar que aventados processos repercutiriam em excessivo ônus, provavelmente sempre inferiores às verdadeiras “hecatombes” verificadas no passado recente de conjuntos habitacionais em ruínas, alguns deles até mesmo antes de serem entregues à população.

Dessa maneira, deveria haver nos contratos cláusulas permitindo às instituições financeiras e/ou aos promotores o bloqueio de medições e até mesmo a suspensão de contratos de obras com “potencial desatendimento à norma de desempenho”, podendo- se no caso de lides judiciais acionarem- se “conselhos técnicos de pequenas causas”, contando-se com instituições da infraestrutura tecnológica do País para dirimir dúvidas sobre pontos controversos.

Com a adoção de medidas proativas como as exemplificadas (listas de verificação que balizem os projetistas e os analistas de projetos dos agentes financeiros, instrumentos de controle da execução sob a ótica do desempenho, treinamento/capacitação específica de equipes, medições de obras e serviços vinculadas ao desempenho potencial etc.), criam-se as condições necessárias para assegurar que os novos empreendimentos do programa MCMV venham a atender aos requisitos e critérios de desempenho definidos na norma NBR 15.575:2013.

Todavia, para a preservação do desempenho da edificação durante toda vida útil de projeto, é necessário o adequado uso, operação e manutenção por parte do usuário da habitação, devendo o manual a ser entregue pela construtora e/ou incorporadora ser redigido de forma simples, passível de pleno entendimento por parte de pessoas leigas em matéria de construção, de direitos e, muitas vezes, de deveres.

As próprias municipalidades, em geral muito ativas nas exigências para expedição dos autos de vistoria, e sempre muito ágeis na cobrança de impostos, taxas e multas, deveriam fiscalizar minimamente o correto uso e manutenção dos imóveis, coibindo inclusive ostensivas descaracterizações da ocupação dos espaços, que pode jogar por terra o desempenho projetado e pôr em risco a própria segurança de seus usuários ou de meros transeuntes (nas fotos 1 e 2, “puxadinhos” de dois e três andares no município de São Paulo).

Conclusão
Para garantir o cumprimento do desempenho das edificações beneficiadas pelo programa MCMV é necessária a verificação dos requisitos e critérios de desempenho em todas as fases do empreendimento, ou seja: aprovação da viabilidade técnica e financeira, aprovação dos projetos tendo sempre como referência a norma de desempenho, execução da obra com fiel cumprimento aos projetos, adequado uso, operação e manutenção da unidade habitacional pelo usuário.

A simples menção nos contratos entre agentes de fomento e empresas construtoras da “necessidade de pleno atendimento à norma NBR 15.575” assemelha- se à mera burocracia, desde que o atendimento à normalização vigente já constitui obrigação legal derivada do Código de Defesa do Consumidor e de outros diplomas, não representando, portanto, condição sine qua non para a real adequação dos empreendimentos imobiliários aos requisitos e critérios de desempenho da NBR 15.575:2013. Para tanto, há necessidade de uma descrição pormenorizada do que se espera para cada sistema que compõe a edificação, da consideração dos requisitos e critérios de desempenho nos projetos e memoriais descritivos, e também nos documentos de contratação, acompanhamento e recebimento de obras.

As exigências contratuais que hoje vigoram junto às construtoras, antes de aprovar a construção do empreendimento beneficiado pelo MCMV, ainda refletem uma postura relativamente reativa, revelando tendência de responsabilizar unicamente a construtora quando do não cumprimento da norma ABNT NBR 15.575:2013, quando na realidade existe uma obrigação conjunta pelo cumprimento dos critérios e requisitos de desempenho. Nesse sentido, os Ministérios Públicos e a própria sociedade brasileira parecem estar muito atentos, a exigir medidas cada vez mais concretas para a correta inversão dos recursos provenientes do sem número de impostos e taxas criados pelo Estado brasileiro.

 

Ampliações de dois e três andares, os chamados “puxadinhos”, em habitações no município de São Paulo

Em função disso, recomenda-se que as instituições promotoras, o agentes financeiros e as próprias empresas construtoras adotem medidas preventivas que venham a evitar prejuízos econômicos para os diferentes lados, prejuízos estes que significam perdas irreparáveis para a sociedade como um todo.

Vale repetir que, somente com o acompanhamento periódico da obra e a comprovação da conformidade em cada fase da execução da mesma, poderá ser assegurado o desempenho da edificação concluída, sem incorrer-se na inversão de recursos em retrabalhos e adaptações.

Como importante instrumento de políticas públicas e sociais, e considerando o relativo desconhecimento sobre as práticas de manutenção por parte de nossas comunidades, vislumbra- se a necessidade dos agentes públicos proverem maior conscientização e melhor assistência aos usuários, a quem cabe a responsabilidade pelas manutenções periódicas de acordo com o Manual de Uso, Operação e Manutenção, constatando-se serem profundamente insuficientes as práticas de manutenção hoje realizadas pelos mutuários, particularmente no que concerne às áreas comuns dos prédios e dos conjuntos habitacionais, em geral encaradas por esses mutuários como “terra de ninguém”.

Nesse ponto, ao lado de uma política de conscientização mais efetiva, cabe a reflexão se não seria mais útil para o País incluir nos contratos valores e responsabilidade das construtoras pela manutenção das áreas comuns por um certo período, o que aliás já é observado em outros países e até mesmo em algumas experiências de PPPs que vêm sendo desenvolvidas no Estado de São Paulo.

Devido à NBR 15.575:2013 ser uma norma muito recente, ainda não há como analisar o desempenho das edificações projetadas e construídas após o início de sua vigência. Entretanto, num futuro muito próximo haverá a possibilidade de aquilatar-se o desempenho das edificações concluídas a partir da sua publicação, podendo-se a partir daí verificar a real eficácia dos projetos, especificações, memoriais de construção e processos de acompanhamento da execução de obras. No atendimento ao desempenho mínimo normalizado, certamente estarão de olho, além das partes diretamente envolvidas nos contratos, a imprensa especializada, as cooperativas habitacionais e, certamente, os “advogados de porta de condomínio”, subproduto da referida normalização.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15.575: Edificações Habitacionais – Desempenho Parte 1: Requisitos Gerais. Rio de Janeiro, 2013.

________NBR 15.575: Edificações habitacionais – Desempenho Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais. Rio de Janeiro, 2013.

________NBR 15.575: Edificações habitacionais – Desempenho Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos. Rio de Janeiro, 2013.

________NBR 15.575: Edificações habitacionais – Desempenho Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas. Rio de Janeiro, 2013.

________NBR 15.575: Edificações habitacionais – Desempenho Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas. Rio de Janeiro, 2013.

________NBR 15.575: Edificações habitacionais – Desempenho Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários. Rio de Janeiro, 2013. BORGES, Carlos Alberto de Moraes. O conceito de desempenho de edificações e a sua importância para o setor da construção civil no Brasil. São Paulo: Epusp, 2008.19f. BRASIL. IBGE. Pesquisa Nacional por Amostra de domicílios – PNAD. 2012. Disponível em: . Acesso em: 28 jul. 2015. BRASIL. Lei no 11.977, de 07 de janeiro de 2009. O Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e A Regularização Fundiária de Assentamentos Localizados em áreas Urbanas. Lex. Brasília, DF, 07 jan. 2009. Disponível em: www.planalto.gov.br/ ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/ l11977.htm> Acesso em: 28 jul.2015 BRASIL. Lei no 12.424, de 16 de janeiro de 2011. Altera a Lei no 11.977, que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e A Regularização Fundiária de Assentamentos localizados em áreas Urbanas. Brasília, DF, Lex. Brasília, DF, 16 jan. 2011. Disponível em: www.planalto.gov.br/ ccivil_03/_ato2011-2014/2011/lei/l12424. htm > Acesso em: 28 jul.2015 CAIXA ECONÔMICA FEDERAL-CAIXA. Consulta à homepage oficial. Disponível em: . Acesso em: 28 jul. 2015.

CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO. Desempenho de edificações habitacionais: guia orientativo para atendimento à norma ABNT NBR 15.575/2013. Fortaleza: Gadioli Cipolla Comunicação, 2013.

________ Consulta à homepage oficial Disponível em: http://www.cbic.org.br Acesso em: 28 jul.2015

CARRARO, Carolina Lemos. Análise pósobra de habitações de interesse social visando a identificação de manifestações patológicas. 2010. 94 f. Dissertação (Mestrado) – Curso de Engenharia Civil, Departamento de Programa de Pós-graduação, Universidade Federal de Uberlândia, Uberlândia, 2010.

CHIOCHETTA, Michel. Implicações do programa brasileiro de qualidade e produtividade do habitat (PBQP-H) nas habitações contratadas na planta pelo Programa Minha Casa Minha Vida. 2011. 87 f. Dissertação (Mestrado) – Curso de Políticas Públicas, Universidade do Vale do Itajaí, Itajaí (SC), 2011.

CORREA, Geovana de Medeiros. A habitação social em foco: uma abordagem sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida. 2012. 192 f. Dissertação (Mestrado) – Curso de Economia, Centro socioeconômico, Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2012. GOMIDE, Tito Livio Ferreira. Avaliação técnica do desempenho em edificação e a norma NBR 15.575/2013 ABNT. Brasil Engenharia, São Paulo, n. 621, p.28-33, 2014. Disponível em: . Acesso em: 28 jul. 2015.

GOUVEIA, Hugo Leonardo Vilela. Indicadores de desempenho de projetos em habitações de interesse social no Brasil. 2013. 176 f. Dissertação (Mestrado) – Curso de Faculdade de Tecnologia, Departamento de Engenharia Civil, Universidade de Brasília, Brasília, 2013.

JOHN, V.M; PRADO, R.T.A (coordenadores). Boas práticas para habitação mais sustentável.São Paulo: Páginas & Letras, 2010.

INSTITUTO DE ENGENHARIA. Diretrizes técnicas de vistorias em edificações. São Paulo: Instituto de Engenharia, 2015.v.005/14. Disponível em: . Acesso em: 28 jul. 2015.

MARTINS, J.C. et. al. (coordenadores). Dúvidas sobre a norma de desempenho: especialistas respondem às principais dúvidas e elencam requisitos de suportes para a elaboração de projetos. Brasília: Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), 2015.

MINISTÉRIO DAS CIDADES. Consulta a homepage oficial – Disponível em: ; . Acesso em: 7 de abr. 2016.

PROGRAMA DE ACELERAÇÃO DO CRESCIMENTO. Consulta à homepage oficial Disponível em: . Acesso em: 28 jul.2015.

THOMAZ, E. Painel 2 – Manutenção predial e garantia imobiliária – 1a parte: Manual de uso, operação e manutenção (requisitos da ABNT NBR 14.037: 2012). In: II Seminário de Inspeção Predial e Manutenção, 2013, São Paulo. Disponível em: . Acesso em: 03 mar. 2016.

 

Veja também: