Retrofits transformam edifícios em estado de abandono em depósitos de armazenamento

Pujante nos Estados Unidos, onde movimenta anualmente cerca de US$ 24 bilhões, o segmento de self storage – locação de boxes para armazenagem de bens – começa a ganhar corpo no Brasil com a inauguração de novos depósitos em diferentes localidades. Em São Paulo, onde o potencial de demanda por espaço para armazenamento de objetos é crescente, multiplicam-se as empresas interessadas em explorar esse mercado. Uma delas, a GoodStorage, vem estruturando o seu negócio a partir da recuperação de edifícios antigos em áreas estratégicas da cidade. No último ano, a empresa inaugurou três unidades em avenidas movimentadas, todas elas em edifícios submetidos a retrofits. As obras exigiram a demolição das alvenarias e de lajes para liberar espaço, o reforço de estruturas existentes e a construção de novos pavimentos para acomodar os boxes.

Em todos esses casos, a maior demanda foi garantir espaços iluminados, salubres e com segurança. “Diferente de um depósito, uma empresa de self storage tem clientes que frequentam o local e precisam se sentir seguros para deixar os seus bens ali”, conta o arquiteto da GoodStorage, Luis Claudio Alves Cesar. Segundo ele, as demandas de instalações costumam ser simples nesse tipo de edificação. “O fundamental é garantir condições para favorecer a interação entre clientes e funcionários. Outras exigências são elevadores com grande capacidade de carga no caso de construções verticalizadas, sanitários e áreas adequadas para carga e descarga”, comenta Cesar.

Obra expressa

De modo geral, os projetos de self storage preveem corredores dispostos como anéis para favorecer a circulação dos clientes em cada pavimento. Outra particularidade desse tipo de edificação é evitar grandes renovações do volume de ar. “Como os imóveis são localizados em avenidas de grande circulação, buscamos evitar o excesso da troca de ar para minimizar o acúmulo de poluentes no interior dos boxes”, explica o arquiteto da GoodStorage. Nas três unidades reformadas em São Paulo, aberturas na fachada protegidas e estrategicamente posicionadas são suficientes para garantir o conforto ambiental necessário.

Os trabalhos para converter edifícios com décadas de existência em modernas instalações de self storage tinham prazo de execução bastante exíguo: 180 dias em cada local. Para cumprir o cronograma enxuto, a construtora contratada trabalhou em dois turnos, de domingo a domingo, com revezamento de equipes para o respeito dos descansos legais.

Vale lembrar que, diferentemente do que ocorre em obras convencionais com canteiros amplos, os retrofits costumam impor dificuldades extras à produtividade das equipes em função da maior limitação do espaço. Esse tipo de obra também demanda planejamento rigoroso em relação à entrega de materiais e à retirada de entulho por causa de todas as interferências existentes e da localização em centros urbanos. Há, ainda, o elevado grau de imprevistos inerentes ao retrofit, exigindo levantamentos consistentes sobre as condições do imóvel, além de um conjunto de projetos bem coordenados.

O plano de ataque adotado pelos engenheiros da Citycon Engenharia previu uma primeira etapa de atividades que contemplava as demolições internas (paredes, algumas lajes etc.) e alguns reforços estruturais. Após as demolições, foram executadas as novas coberturas em estrutura metálica. Só então teve início a execução de pisos, instalações, revestimentos, divisórias dos boxes e acabamentos, simultaneamente.

RESUMO DA OBRA
Retrofits GoodStorage
Localização: São Paulo
Ano: 2015
Projeto de arquitetura: GoodStorage
Construtora: Citycon Engenharia
Estrutura metálica: Thólos Engenharia/RM Estrutura
Instalações elétricas, hidráulicas e de combate a incêndios: Novatec
Boxes de armazenamento e vedação externa: Ananda Metais
Drywall: Opção Gessos
Elevadores: Alfa Elevadores

O retrofit de edifícios tem ajudado a requalificar a região central da cidade de São Paulo. Uma das edificações que passaram por intervenções funcionava como estacionamento na região central da cidade

O engenheiro João Carlos Farah, diretor técnico da Citycon, conta que o planejamento das três obras foi feito por pavimentos. “Isso significa que em cada um dos andares fazíamos atividades distintas, abrindo frentes de trabalho para a sequência dos serviços”, revela Farah. Com esse planejamento, apenas algumas atividades finais tiveram de ser feitas em horários noturnos, caso da pintura, da limpeza fina e da instalação de carpete nos corredores.

Em duas das três obras, uma etapa que exigiu atenção especial do planejamento foi a reforma dos elevadores. Isso porque o fabricante pede ao menos três meses para produzir o equipamento e ainda há um período necessário para sua instalação e testes. A solução encontrada pelos gerenciadores da obra foi, desde o primeiro dia de obra, priorizar a preparação dos poços e demais itens necessários para garantir o início e o término das montagens dos elevadores.

Estrutura reforçada
Um ponto em comum nos três depósitos reformados na capital paulista foi a opção por um sistema estrutural misto que combinou elementos de concreto existentes e aço na forma de perfis laminados W, H e treliças.

As divisórias internas para sanitários e a área administrativa foram construídas com alvenaria de blocos de concreto. Para áreas de compartimentação e mezanino, foram especificadas placas de drywall resistentes ao fogo.

Seguindo um padrão utilizado pelo mercado de self storage em todo o mundo, os boxes de armazenagem foram construídos com painéis metálicos simples equipados com portas de enrolar. As coberturas foram compostas com estrutura metálica e telha termoacústica.

Uma exigência do projeto era garantir uma estrutura suficientemente ampla e flexível para comportar boxes internos de tamanhos variados e com grandes vãos livres. Para viabilizar as aberturas dos vãos, assim como novas áreas para elevadores e escadas, as estruturas de concreto existentes tiveram que ser reforçadas. Para isso, recorreu-se a adições de vigas metálicas e de pilares, também metálicos, quando necessário. Técnicas mais complexas, bem como a recuperação dos elementos de concreto com injeções de poliuretano, não foram necessárias após avaliação estrutural que incluiu a investigação das armações e testes diversos de capacidade de carga nos três projetos.

Os retrofits realizados em São Paulo contemplaram, ainda, uma completa readequação do sistema de hidrantes, bem como a instalação de sistema automatizado de detecção de fumaça e de sprinklers nos corredores.

Fábrica em conversão

A localização em plena avenida do Estado, uma das vias mais movimentadas da capital paulista, foi decisiva para a GoodStorage decidir transformar um edifício de 1942 em uma de suas maiores lojas. A edificação com cinco pavimentos e 6.425 m² construídos funcionou por muitos anos como uma fábrica de gomas de mascar. Após quatro meses de intervenção, o local transformou-se em um self storage com 550 boxes de 1 m² a 50 m² cada. As unidades de armazenamento foram construídas com fechamentos metálicos. Já as fachadas foram erguidas com painéis de aço com miolo de EPS fixados em perfis. Em cores vibrantes, que se destacam na paisagem cinzenta, as chapas receberam pintura eletrostática com proteção UVA e UVB para maior durabilidade.

Estrutura recuperada

Na avenida Tiradentes, região central de São Paulo, o depósito da GoodStorage surgiu após a conclusão do retrofit em um edifício com mais de 40 anos de idade. O local, utilizado como estacionamento, foi submetido a uma inspeção rigorosa que identificou a necessidade de reforço estrutural com adição de vigas e pilares de aço. A edificação conta com térreo, mezanino e dois pavimentos. No espaço há 481 boxes de armazenamento com áreas de 1 m² a 40 m² cada, todos eles erguidos com divisórias de aço galvanizado.

Novo mezanino

A construção da unidade da GoodStorage no bairro da Casa Verde, próximo ao sambódromo do Anhembi, em São Paulo, aproveitou a estrutura erguida em 1982 por uma indústria de eletrônicos. O local primeiro serviu para montagem de peças eletrônicas e posteriormente foi utilizado para o depósito de autopeças. O edifício tem três pavimentos, sendo um deles um mezanino. O projeto teve algumas particularidades. Uma parte da estrutura metálica existente do 1º pavimento foi mantida, porém, uma laje de concreto foi retirada. Nessa região foi executado um novo mezanino metálico. O novo piso, executado com painel composto de madeira revestida com placas cimentícias reforçadas com fio sintético, foi concebido para suportar uma sobrecarga de até 500 kgf/m². Ao todo foram construídos 441 boxes de 1 m² a 30 m² cada em uma área de 4.324 m².

Por Juliana Nakamura

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